阿部宜督行政書士事務所｜大分県

第６０２条（短期賃貸借）
処分の権限を有しない者が賃貸借をする場合には、次の各号に掲げる賃貸借は、それぞれ当該各号に定める期間を超えることができない。契約でこれより長い期間を定めたときであっても、その期間は、当該各号に定める期間とする。
一　樹木の栽植又は伐採を目的とする山林の賃貸借　１０年
二　前号に掲げる賃貸借以外の土地の賃貸借　５年
三　建物の賃貸借　３年
四　動産の賃貸借　６箇月

旧民法第６０２条は，「処分につき行為能力の制限を受けた者」と「処分の権限を有しない者」を対象としていたが，「処分につき行為能力の制限を受けた者」は合理性がないとの理由で削除。後は法定期間を超える賃貸借の取扱いについて，全部無効ではなく一部無効を明文化されたと理解することですね。

『（補足説明）
１ 短期賃貸借について賃貸借は，通常は管理行為であって処分行為ではないが，当事者双方は賃貸借の期間中目的物の利用について様々な拘束を受けるため，長期の賃貸借契約は処分行為に当たると解される。このため，民法第６０２条は，処分の能力又は権限を有しない者がすることができる賃貸借契約を一定期間以下のものに限定したとされている。
２ 短期賃貸借（民法第６０２条）の規定の見直し
民法第６０２条の短期賃貸借については，以下のような問題点の指摘があり，これを踏まえた立法提案が示されているが，どのように考えるか。
（１）短期賃貸借の規定の対象とすべき主体
民法第６０２条は，「処分につき行為能力の制限を受けた者」と「処分の権限を有しない者」を対象として規定を設けているところ，このうち前者（処分につき行為能力の制限を受けた者）については，以下のとおり，ここに規定する合理性がないとの指摘がある。「処分につき行為能力の制限を受けた者」の具体例を順に見ていくと，まず，未成年者については，法律行為をするには原則として法定代理人の同意を得なければならないとされ（民法第５条第１項本文），その例外も別途規定されており（同項ただし書，同条第３項等），このような規律とは別に，法定代理人の同意を得ないで短期賃貸借をすることができる等の規律を設けることは適当でないとされている。また，成年被後見人も，その法律行為は原則として取り消すことができるとされ（民法第９条本文），成年被後見人が単独ですることができる行為の範囲は「日常生活に関する行為」（同条ただし書）の解釈によると解されているため，短期賃貸借に限って特別な規律を設けることは適当でないとされている。
次に，被保佐人は，民法第１３条第１項に掲げる行為をするには保佐人の同意が必要とされているところ，同項第９号には「第６０２条に定める期間を超える賃貸借」が規定されており，同法第６０２条によって再度示す必要はない。後に，被補助人は，単独ですることができる行為の範囲を家庭裁判所の審判によって定めることとされており（民法第１７条第１項），短期賃貸借の取扱いについてもこの審判で定められることになるため，短期賃貸借に限って特別な規律を設けることは適当でないとされている。
以上から，民法第６０２条において「処分につき行為能力の制限を受けた者」と規定すべき必要性はなく，むしろ，その規定によって短期賃貸借であれば一律に制限行為能力者が単独ですることができるとの解釈上の疑義を生ずるおそれがある。そこで，同条の「処分につき行為能力の制限を受けた者」という文言を削除すべきであるとの考え方が提示されている。
他方，「処分の権限を有しない者」という文言については，不在者の財産管理人や後見監督人がある場合の後見人等が含まれると解されており，特に変更する必要はないとの考え方が示されている。以上のような考え方について，どのように考えるか。
（２）法定期間を超える賃貸借の取扱い
民法第６０２条の適用を受ける者が同条所定の期間を超える賃貸借契約を締結した場合に，賃貸借契約が全部無効となるのか，法定の期間を超える部分のみが無効（一部無効）となるのかが問題とされている。学説では，賃借人側に法定期間の範囲内であれば契約をしなかったという事情がない限り一部無効となるという見解がある一方で，民法第６０４条のように法定期間の上限に短縮する旨の特別の規定がないことを指摘して，当事者が法定期間の範囲内でも賃貸借をしたと認められる特別の事情がある場合を除き全部無効とすべきであるとの見解がある。
戦後の下級審裁判例は，一貫して一部無効説をとっているとされている（名古屋高判昭和３３年９月２０日高民集１１巻８号５０９頁，東京地判昭和３５年５月３０日法曹新聞１５３号１６頁，大阪地判昭和４７年１０月１１日判タ２９１号３１４頁。
これに対して，平成１５年改正前の民法第３９５条に関する判決には，判昭和３８年９月１７日民集１７巻８号９５５頁は長期賃貸借は民法第６０２条の期間の限度においても抵当権者及び競落人に対抗できないとするものもある。）。そこで，このような裁判例等を踏まえ，一部無効となることを条文上明記すべきであるという考え方が提示されているが，どのように考えるか。
（３）その他民法第６０２条の短期賃貸借に関連して，借地借家法との関係が問題とされている。すなわち，建物の所有を目的とする土地の賃借権の存続期間について，借地借家法はその下限を３０年とする旨を定めているため（同法第３条，第９条）， 民法第６０２条の適用を受ける者が同条所定の期間（ここでは５年）の範囲内でした短期賃貸借の有効性が問題となる。この点については，借地借家法の規定にかかわらず民法の短期賃貸借の規定に従うという見解が一般的であるとされており，その旨を条文上明示すべきであるという考え方が提示されているが，その場合における規定の置き場所としては借地借家法が想定されている。』

民法（債権関係）の改正に関する検討事項（１１）詳細版，こちら