阿部宜督行政書士事務所｜大分県

【新民法（改正後）】

【出典：民法（債権関係）の改正に関する検討事項（１１）詳細版】

『（補足説明）

１　賃貸人と転借人との関係

賃貸人と転借人との間には直接の契約関係はないから，本来であれば賃貸人と転借人との間に直接の権利義務は生じない。しかし，適法に転貸借がされると，以後は転借人が目的物を使用収益することになるから，賃貸人の利益を保護するため，民法第６１３条は，転借人は直接賃貸人に対して義務を負うとしている。具体的には，賃料支払義務や目的物の返還義務などがあるとされている。しかしながら，「直接に義務を負う」というのみでは，賃貸人と転借人との間の法律関係は明らかでない。そこで，学説・判例は，この点を解釈論によって明らかにしてきており，これを条文上も明確にすべきであるという考え方が提示されている。具体的には，まず，転借人の基本的な地位は，原賃貸借によって賃借人に与えられた権限の範囲内で，転貸借に基づく権限を与えられ，その限度で，目的物を使用収益する権限を賃貸人に対抗することができるものであるとされている。次に，賃貸人の転借人に対する賃料支払請求権については，原賃貸借に基づく賃借人の賃料よりも，転貸借に基づく転借人の賃料（転借料）の方が高いとしても，賃貸人は自らの債権の額（賃料の額）までしか請求することができず，逆に，原賃貸借の賃料の方が転借料よりも高いとしても，転借人が負う債務（転借料の額）の範囲までしか請求することができないとされている。』

『また，転借人は，賃借人に対して賃料を前払していたとしても，賃貸人からの賃料請求に対してその事実を対抗することができないとされている（民法第６１３条１項後段）。この「前払」の意義について，判例（大判昭和７年１０月８日民集１１巻１９０１頁）・通説は，転貸借における弁済期が基準となり，それよりも前に払ったものを指すとしている。これは，賃貸人が直接請求権を有することによって転借人に対し不利益を与えるべきではないことなどが理由であるとされている。

このような判例・学説に基づき，賃貸人と転借人との間の基本的な法律関係や賃貸人が転借人に対して取得する直接請求権の内容を明らかとする明文規定を設けるべきであるとの考え方が提示されているが，どのように考えるか。なお，賃貸人の直接請求権については，立法論として疑問も提起されてきた。とくに，賃借人（転貸人）が賃貸人に対して債務不履行に陥っているかどうかを問わず賃貸人が転借人に賃料を請求できるという体裁になっている点については批判がある。規定の目的が賃貸人の賃借人に対する債権を保護することにあるのであれば，どのような要件で直接請求権を認めるべきかを，執行法制との整合性も含め，改めて検討すべきであるとの考え方もあり得る。

この点は，債権者代位権制度の改正の帰すうともかかわる問題であるといえる。このほか，賃貸人の転借人に対する直接請求権の実効性を確保するため，賃貸 人が転借人に対して書面をもって賃料の支払請求をしたときは，その時以降に転借人が賃借人に対してした賃料の支払を賃貸人に対抗することができないものとすべきであるという考え方も提示されているが，どのように考えるか。

２　原賃貸借の解除が転貸借関係に与える影響

転貸借は，原賃貸借を基礎として成立しているため，原賃貸借が消滅すれば転貸借はその存在の基礎を失うことになる。このため，判例は，原賃貸借が期間の満了や賃借人の債務不履行に基づく解除によって消滅したときは，転借人は，賃貸人に対して転貸借関係に基づく主張をすることができなくなるとしている（最判昭和３６年１２月２１日民集１５巻１２号３２４３頁）。

これに対し，原賃貸借が合意解除によって消滅した場合には，判例は，原賃貸借の消滅を転借人に対抗することはできないとしている（大判昭和９年３月７日民集１３巻２７８頁）。これは，権利の放棄も正当に成立した他人の権利を害する場合には許されないためであるなどと説明されている。

このような判例法理のうち，原賃貸借の合意解除が転借人との関係では効力を生じないことについて，これを条文上明記すべきであるとの考え方が提示されている。他方，原賃貸借が債務不履行解除された場合については，判例法理をそのままの形で承認するのではなく，転借人に対して賃借人の債務不履行状態を解消させる機会を与える手続を定めるべきであるとの考え方や，特に規定を設けるべきでないという考え方が示されている。』

【よく試験に出題される判例】↓

【昭和３７年３月２９日，最高裁判所第１小法廷，建物収去土地明渡請求】

【判事事項】 賃料延滞による賃貸借の解除と転借人に対する催告の要否

【裁判要旨】適法な転貸借がある場合、賃貸人が賃料延滞を理由として賃貸借契約を解除するには、賃借人に対して催告すれば足り、転借人に対して右延滞賃料の支払の機会を与えなければならないものではない。