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行政書士試験過去問 判例 民法転貸の効果

【令和元年行政書士試験出題】

【問題】建物が転貸された場合における賃貸人（建物の所有者）、賃借人（転貸人）および転借人の法律関係に関する次のア～オの記述のうち、民法の規定および判例に照らし、妥当なものの組合せはどれか。

ア　賃貸人の承諾がある転貸において、賃貸人が当該建物を転借人に譲渡し、賃貸人の地位と転借人の地位とが同一人に帰属したときであっても、賃借人と転借人間に転貸借関係を消滅させる特別の合意がない限り、転貸借関係は当然には消滅しない。

イ　賃貸人の承諾がある転貸において、賃借人による賃料の不払があったときは、賃貸人は、賃借人および転借人に対してその支払につき催告しなければ、原賃貸借を解除することができない。

ウ　賃貸人の承諾がある転貸であっても、これにより賃貸人と転借人間に賃貸借契約が成立するわけではないので、賃貸人は、転借人に直接に賃料の支払を請求することはできない。

エ　無断転貸であっても、賃借人と転借人間においては転貸借は有効であるので、原賃貸借を解除しなければ、賃貸人は、転借人に対して所有権に基づく建物の明渡しを請求することはできない。

オ　無断転貸において、賃貸人が転借人に建物の明渡しを請求したときは、転借人は建物を使用収益できなくなるおそれがあるので、賃借人が転借人に相当の担保を提供していない限り、転借人は、賃借人に対して転貸借の賃料の支払を拒絶できる。

１　ア・イ

２　ア・オ

３　イ・ウ

４　ウ・エ

５　エ・オ


【昭和３５年６月２３日，最高裁判所第一小法廷，家屋明渡並びに損害賠償請求】

【判事事項】

賃貸人の地位と転借人の地位との混同と転貸借。


【裁判要旨】

賃貸人の地位と転借人の地位とが同一人に帰した場合であつても、転貸借は、当事者間にこれを消滅させる合意の成立しない限り、消滅しないものと解すべきである。


【昭和３７年３月２９日，最高裁判所第一小法廷，建物収去土地明渡請求】

【判事事項】

賃料延滞による賃貸借の解除と転借人に対する催告の要否


【裁判要旨】

適法な転貸借がある場合、賃貸人が賃料延滞を理由として賃貸借契約を解除するには、賃借人に対して催告すれば足り、転借人に対して右延滞賃料の支払の機会を与えなければならないものではない。


【昭和２６年５月３１日，最高裁判所第一小法廷，家屋明渡請求】

【判事事項】

賃借権の譲渡または転貸を承諾しない家屋の賃貸人は賃貸借契約を解除せずに譲受人または転借人に対し明渡を求め得るか


【裁判要旨】

賃借権の譲渡または転貸を承諾しない家屋の賃貸人は、賃借契約を解除しなくても、譲受人または転借人に対しその明渡を求めることができる。


【昭和５０年４月２５日，最高裁判所第二小法廷，建物明渡請求】

【判事事項】

賃借物につき第三者から明渡を求められた賃借人の賃料支払拒絶権


【裁判要旨】

土地又は建物の賃借人は、賃借物に対する権利に基づき自己に対して明渡を請求することができる第三者からその明渡を求められた場合には、それ以後、賃料の支払を拒絶することができる。


【試験ポイント】✨

ア〇【昭和３５年６月２３日，最高裁判所第一小法廷，家屋明渡並びに損害賠償請求】転貸借は混同によって消滅しない。

イ✖【昭和３７年３月２９日，最高裁判所第一小法廷，建物収去土地明渡請求】賃借人に対して催告すれば足りる。

ウ✖　第６１３条（転貸の効果）

『賃借人が適法に賃借物を転貸したときは、転借人は、賃貸人と賃借人との間の賃貸借に基づく賃借人の債務の範囲を限度として、賃貸人に対して転貸借に基づく債務を直接履行する義務を負う。この場合においては、賃料の前払をもって賃貸人に対抗することができない。』

エ✖【昭和２６年５月３１日，最高裁判所第一小法廷，家屋明渡請求】賃借権の譲渡または転貸を承諾しない家屋の賃貸人は、賃借契約を解除しなくても、譲受人または転借人に対しその明渡を求めることができる。

オ〇【昭和５０年４月２５日，最高裁判所第二小法廷，建物明渡請求】賃借権の譲渡または転貸を承諾しない家屋の賃貸人は、賃借契約を解除しなくても、譲受人または転借人に対しその明渡を求めることができる。


【民法（改正対応）】↓

第５２０条　債権及び債務が同一人に帰属したときは、その債権は、消滅する。ただし、その債権が第三者の権利の目的であるときは、この限りでない。

第６１３条（転貸の効果）
賃借人が適法に賃借物を転貸したときは、転借人は、賃貸人と賃借人との間の賃貸借に基づく賃借人の債務の範囲を限度として、賃貸人に対して転貸借に基づく債務を直接履行する義務を負う。この場合においては、賃料の前払をもって賃貸人に対抗することができない。
２　前項の規定は、賃貸人が賃借人に対してその権利を行使することを妨げない。３　賃借人が適法に賃借物を転貸した場合には、賃貸人は、賃借人との間の賃貸借を合意により解除したことをもって転借人に対抗することができない。ただし、その解除の当時、賃貸人が賃借人の債務不履行による解除権を有していたときは、この限りでない。