阿部宜督行政書士事務所｜大分県

第６０４条（賃貸借の存続期間）
賃貸借の存続期間は、５０年を超えることができない。契約でこれより長い期間を定めたときであっても、その期間は、５０年とする。
２　賃貸借の存続期間は、更新することができる。ただし、その期間は、更新の時から５０年を超えることができない。

「２０年」から「５０年」に繰り上げされたと覚えましょう🌸
農地法は行政書士の主たる業務ですが，農地法１９条は削除・・

『賃貸借の存続期間
賃貸借の存続期間は，２０年を超えることができず，契約で２０年を超える期間を定めた場合には２０年に短縮するとされている（民法第６０４条１項）。これは，目的物が長期にわたって他人の使用・収益に供されると，その間の目的物の改良が不十分となって経済上不利益が生ずるのではないかとの懸念があり，また，長期間にわたる不動産の利用は地上権や永小作権によって行えばよいとの判断から，賃貸借の期間の上限を制限したとされている。しかし，実際には，不動産の利用にも地上権や永小作権はあまり用いられず，賃貸借が多く用いられている。このため，不動産に関しては，借地借家法や農地法によって民法第６０４条の制限が修正され，より長期の賃貸借を締結することが可能となっている。このような状況を踏まえ，賃貸借の存続期間の上限を廃止し，民法第６０４ 条を削除すべきであるとの考え方が提示されている。他方で，同条の規定には合理性があり，必要に応じて特別法等による修正を図れば足りるとして，なお民法第６０４条の規定を維持すべきであるとの考え方も示されている。以上のような考え方について，どのように考えるか。』
『(補足説明)
１ 民法第６０４条の趣旨
賃貸借の存続期間は，２０年を超えることができないと定められている（民法第６０４条第１項）。これは強行規定であり，契約で２０年を超える存続期間を定めた場合には，２０年に短縮される（同項後段）。このような制限が設けられたのは，賃貸借が長期間にわたる場合には目的物の損傷や劣化が顧みられない状況が生じ，経済上不利益をもたらすのではないかという懸念や，長期間にわたる利用関係の設定は地上権や永小作権を利用すればよいという考慮によるものであるとされている。
２ 特別法による修正しかしながら，民法第６０４条が定める存続期間の上限は，特別法において修正されている。借地借家法では，建物の所有を目的とする土地の賃借権について存続期間を３０年又はこれよりも長い期間とし（同法第３条，第９条），建物の賃貸借については民法第６０４条の規定の適用を除外している（借地借家法第２９条第２項）。また，農地法では，農地又は採草放牧地の賃貸借について，民法第６０４条が定める存続期間の上限を５０年に修正する旨の規定が設けられている（農地法第１９条）。
３ 立法提案賃貸借の存続期間の上限を定める民法第６０４条については，これを維持すべきであるとする考え方がある一方で，同条を削除して賃貸借の存続期間に関する上限を廃止すべきであるという考え方も示されている。賃貸借の存続期間の上限を廃止するという考え方は，①民法の立案当時には，長期の利用契約は地上権や永小作権で行い，それよりも短い期間のものを賃貸借で行うという想定があったところ，実際にはそのような使い分けは行われていないこと，②借地借家法制により長期間にわたる賃貸借が認められた後も，長期であるための弊害は特に指摘されておらず，強行規定によって排除するほどの必要性がないことなどを理由としている。なお，賃貸借の存続期間の上限を廃止する場合には，地上権や永小作権の存続期間の規定（民法第２６８条，第２７８条）も併せて見直す必要があると指摘されている。
これに対し，民法第６０４条の規定を維持すべきであるという考え方は，①存続期間の上限を廃止すると法的には１００年を超えるような賃貸借も可能となるが，そのような長期間の賃貸借を認めることにはなお弊害が生ずる懸念があること，② 長期の存続期間が必要とされる借地や借家関係については既に借地借家法によって特則が設けられており，民法第６０４条を削除する実際上の必要性がどれほどあるのか疑問であることなどを理由としている。
また，民法第６０４条の規定を維持する立場からのこのような批判を踏まえ，賃借権の存続期間の上限を廃止するとした上で，一定の長期間（例えば，２０年）を経過した後は，当事者はいつでも解約の申入れをすることができるものとすべきであるとの考え方も提示されている。この考え方では，解約申入れによる賃貸借の終了については同法第６１７条によることとされている。以上のような考え方について，どのように考えるか。』

民法（債権関係）の改正に関する検討事項（１１）詳細版，こちら